随着2021年疫情的消退，纽约的买卖房市场强势上涨，越来越多的年轻人和留学生开始考虑在纽约挑选属于自己的房子啦，不管你是想在纽约长期安家定居还是考虑投资，在纽约贷款卖房的流程有很多繁琐复杂的部分是你在做决定前必须了解的！那么，今天Acre 百万地产经纪人Cathy 特意和Acre另一位明星经纪人Matt联合推出纽约买房贷款流程Q&A答疑解惑，赶快看下去吧！
纽约买房流程是什么样的？
1. 自我评估
当你决定买房的时候，你首先需要评估综合的购房能力，自己的现金储备，自己的贷款能力，还贷能力，究竟适合哪一价位的房子？在哪一区域自己更能承受？更需要注意的是在购买房子之后的一系列费用（家具，房产税，物业费）也是需要考虑进去的
2. 贷款预批
在对自己进行了清晰的评估后，带着清晰的定位，你就可以咨询自己的银行来申请贷款预批来知道自己究竟可以贷款多少金额，这也是最准确定位自己购买能力的一个步骤！至于如何跟银行申请贷款预批，别急！接下来我们会重点讲！
3. 看房选房
买房的时候，房地产经纪人真的必不可少！一位负责合适的房地产经纪人不仅仅在推荐独家房源，选择户型上可以让你省去更多时间，在买房所有流程中出现的问题以及法律手续经纪人都会以正规，高效的方式帮你解决。在看房选房阶段，房地产经纪人带你实地看房，并提供你关于大楼设施，周围附近通勤以及生活信息可以让你买房后的生活有一个提前的预知！至于选谁做为房地产经纪人？那还有说，当然是可靠又负责的Acre啦！
4. 下offer
当物色到自己心仪的房子之后，就是下offer拿下它啦。需要注意的是下offer 是一个反复跟卖家谈价拉锯争取最优价格的过程，那么这时候你的经纪的优势就可以体现了Acre的经纪人会以专业的评估市场情况，确定一个最有价格去与卖方经纪下offer！
5. 签署合同交付定金（deposit）
首先，卖房律师会发给你的经纪人你需要签署的合同，在与你的律师过目以后便可以签署啦！至于定金与贷款有哪些关系，接下来会说到！
6. Closing 过户交房
到了Closing过户交房就是你搬进新家的时候啦！那通常这时候你入住的大楼可能会有一些入住以及搬家条款需要注意哦！
如何开贷款预批信？
贷款预批信全名Pre Approval Letter。这封信怎么开呢？如果你是有正式全职工作，上W2的，那么前往你主要账户的银行直接申请开预批信啦。但是开预批信时候 你必须确保你的银行账户里有10%的down payment的金额。比如你要买100万的房子，那么你就需要10万的钱在银行里。如果你没有工作的话，条件可能会有些许变化，但基本要求就是这样。
银行大概有几种贷款？
买房客户最常见的贷款方式是：15年固定贷款，30年固定贷款，前5年以及前10年固定后期浮动贷款。那么如何选择哪种贷款根据自己的经济情况来决定就可以了
贷款申请什么时候开始呢？
正式需要申请贷款是在签署合同生效之后才可以开始。一个贷款的流程大概是45-60天左右的时间
留学生贷款与正常工作的人贷款有何区别？
首先，很多纽约大银行是不接受留学生贷款的。而且留学生在贷款过程中给的down payment 是比较多的，至少需要50%以上的首付才可以申请贷款。第二就是因为像Chase，BOA（Bank of America）等大银行都是不贷给留学生的。但是如果作为留学生使用你的OPT在Citi银行是可以申请贷款的，使用H1B工作签证是什么银行都可以贷款的。
可是如果你只是F-1身份的留学生就需要选择不查收入不查信用的银行申请贷款。比如华美，国泰，Metro City之类的银行。
而且在利率上留学生与正常工作的人也有区别，正常工作的人利率较好，大概在2.8左右，而留学生贷款则在4.3 – 4.5之间
一个贷款的流程从申请递交材料，相关信息到最后通过大概是45-60天左右的时间。那么现在因为疫情的关系，银行比较忙，有时候甚至会需要大约90天的时间，这主要是因为银行部门的效率以及进行产权调查，材料审核会需要很长时间。
纽约在贷款过程中会做什么？
个人材料部分的话你需要提交个人身份，个人工作，报税以及一些补充材料，留学生的话就是提供身份材料以及财力证明方面的文件。当这些文件在银行审核完成后就会order一份估值报告appraisal report
重点！！！估值报告 Appraisal Report
因为银行在贷款给你金额的时候不是按照你房子Listing Price来贷款给你的，而是按照对你房子估值所得出的价值来的。而估值报告里房子是否能估出价格和你最后收到的贷款金额是直接关联的。
而估值报告的流程大概是2周时间，之后银行会根据你的身份材料，收入材料进行审核并给你一份Commitment Letter。（放款的确认信）到了这一步，你的贷款基本就没有问题了就可以准备过户啦！之后，你的律师（买家律师），卖家律师以及银行律师就会定下一个closingday，而从拿到Commitment Letter 到closing day一般又要两周时间。
一般房地产经纪人在与卖房谈价的过程中就会在合同里添加一个叫贷款保护的条款，一般是30-45天的贷款保护，如果拿不到银行的Commitment letter，也就是贷款失败，就可以申请卖家无条件退还全部deposit。可是如果Commitment letter 超过了保护期怎么办呢？那么这时就可以让你的律师申请贷款保护的延期了，但是一般只能申请一次
提前还贷款是有罚款的吗？
在美国大部分银行的贷款产品提前还贷是没有任何罚款的。大家可以安心提早还贷，不过具体事项还是需要跟银行或者Loan Officer沟通之后才能确定
那么这就是今天关于纽约贷款购房流程的全部疑难答疑啦！如果对在纽约买房的小伙伴们能有所收获的话可以关注Acre设计媒体平台哦！我们会经常推送房产咨询，卖卖房，租房以及纽约生活的干货，更是不定期举办各种涉及福利活动欢迎大家参与！